中古マンションの購入をお考えの方へ｜リノベーションでは解決が困難な耐震性とは

「中古マンションの購入を考えているけど、耐震性について知りたい」
「中古マンションの耐震性は何に注意するべきか知りたい」
このように、中古マンションを購入するときの注意点である、耐震性について知りたい方が多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、中古マンションの耐震性についてご紹介します。

中古マンションの耐震性に関わる新耐震基準とは

耐震基準は、1923年の関東大震災や1948年の福井地震、1968年の十勝沖地震、1978年の宮城沖地震などの大規模地震が発生するたびに新しい基準の制定や改定がされてきました。
ここでは、耐震基準が制定された背景や、改定されたきっかけをご紹介します。

新耐震基準とは

新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震が発生した後の1981年に建築基準法大改正で制定されました。
宮城県沖地震を教訓にして作られた「新耐震基準」は、マンションやビル、一軒家、商業施設などの建物に「震度5強くらいの中規模地震であれば軽い損傷で済み、震度6・7の大規模地震に見舞われても倒壊は免れる」程度の耐震性があることを義務付けたものです。
これにより、新たな建築基準が設けられました。

新耐震基準が定められた前と後の建物

新耐震基準が制定された後に、阪神淡路大震災が発生しました。
そこでは、地震による大きな被害がありましたが、中でも深刻だったのは新耐震基準が制定される前に建てられた建物です。
つまり、1981年以降に建てられ新耐震基準が適用されている建物は、倒壊しているものが少ないことになります。
1981年以前に建てられた建物の中にも、耐震性が優れているものもありますが、確実とは言えません。
そのため、中古マンションを選ぶときは、新耐震基準の制定後に建てられた建物かどうかを確認することをおすすめします。

中古マンションの築年数と耐震性の関係

上記でご紹介した新耐震基準は、構造的な耐震性能を表すものです。
ここでは、建物の築年数による物理的な寿命についてご紹介します。

鉄筋コンクリート製のマンションの寿命とは

そもそも鉄筋コンクリートとは、圧力に強く曲がりに弱いコンクリートと、圧力に弱く曲がりに強い鉄筋鉄骨を組み合わせ、お互いの弱い部分を補い、建物を支える骨組のことです。
鉄筋コンクリートの物理的寿命は、国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によると、117年と推定されています。
耐用年数は120年もあり、塗装などの定期的なメンテナンスを施すと150年になります。
しかし、実際に建てると、地震だけでなく生活用水や雨で鉄筋が腐食する場合があります。
また、作業のミスなどでコンクリートにヒビが入る場合も全く無いとは言い切れません。
そのようなコンクリートのひび割れから、水分が中に入ると鉄筋はさびてふくらむでしょう。
そして、そのふくらみにより、コンクリートが内側から破壊されてしまいます。
コンクリートはアルカリ性ですが、時間とともに酸性になっていきます。
それが鉄筋に到達した場合も同じようにふくらみ、コンクリートがひび割れていきます。
そのため、鉄筋コンクリート製の建物の寿命は、平均で68年と言われています。

築年数とマンションの寿命の関係

上記で平均寿命をご紹介しましたが、日本のマンションの中には、約60年間立っているマンションはほぼありません。
また、60年を超えるマンションでも建て替え工事などのメンテナンスが行われています。
そのため、マンションの寿命から考えると、現在建っている中古マンションは、高い確率で安全なものだと言えます。
しかし、1981年以前に建てられたマンションは、耐震性の面で考えると安心はできません。
1981年以前に建てられた中古マンションを購入するときは、地震の対策を施されているかを確認する必要があります。

中古マンションの管理のされ方と耐震性の関係

中古マンションの管理の重要性

マンションの耐震性能を維持するために最も重要なのが、マンションの管理です。
外壁や屋上などが劣化し、雨風が直接コンクリートに触れてしまうと耐震性能が低下してしまいます。
また、生活の面でも、定期的なメンテナンスをしていない場合、腐食・劣化した配管から生活排水などが漏れ、内側から侵食されます。
そのため、10年から20年の間で、大規模な修繕を行う必要があります。
中古マンションを選ぶときは、大規模修繕や修繕のためのお金が集まっていない場所は、注意した方が良いかもしれません。
反対に、10年から20年前に修繕工事を行なっている中古マンションは安全な場合が多いです。

まとめ

今回は、中古マンションの耐震性についてご紹介しました。
当社では、中古マンションの購入やリノベーションについてのご相談を受け付けております。
中古マンションの専門家が、お客様の住まい購入に関する悩みを全力でバックアップいたします。
中古マンションの購入をお考えの方はぜひ一度、当社までお問い合わせください。