中古マンションの築年数の評価とは？配管はリノベーションと同時に交換？ご説明します！

2020年2月23日
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MAGAZINE

「中古マンションの購入を考えている」
「中古マンションを購入するときに何に注意するべきか知りたい」
このように、中古マンションの購入するときの注意点は何か分からない方が多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、中古マンションを買う場合はどこに注意すれば良いのかご紹介します。

中古マンションを購入するときの注意点

中古マンションを購入するときは、様々なことに注意しなければなりません。
購入の前に注意深く確認していないと、購入してから「もっとここを気にしとけばよかった」ということになりかねません。
ここでは、中古マンションを購入するときの注意点をご紹介します。

築年数に注意する

中古マンションは、築年数が長いほど価格が下がる傾向にあります。
価格は、20年を過ぎると底値になり、その後は一定の価格で安定する場合が多いです。
一般的に、コンクリートのマンションの寿命は100年と言われます。
しかし、日本のマンションは古いものでも築60年なので、実際に100年耐えられるか定かではありません。
そのため、安いからと言ってあまりに築年数の古いものを選ぶのは安心できません。
築年数の古いものを選ぶときは、築年数に見合ったメンテナンスが施されているかを確認するようにしましょう。

配管のチェックを忘れない

上記でご説明した注意点は、中古マンションを購入するきに確認する方が多いと思います。
しかし、中古マンションを購入するときに、確認を忘れやすいのが配管に関することです。
配管の寿命は、材質によって様々です。
「亜鉛メッキの銅管」の場合は15年から20年、「硬質塩化ビニルライニング銅管」の場合は15年から30年、「ステンレス管」の場合はパッキンの交換以外、半永久的に寿命が続きます。
このように、寿命が様々なので、築年数やメンテナンスの頻度によって配管の交換が必要かどうか決まります。
配管が劣化して、水漏れが生じた場合は修理をしなければならない可能性があるので、購入の前に確認が重要です。
また、配管がさびついて腐食し、臭いが気になることもあるでしょう。

中古マンションの配管での注意する点

共用部分は勝手に工事できない場合がある

マンション内には所有者が単独で所有する専用部分と、マンションの住人で共有する共用部分があります。
配管はその中で、全室に張り巡らされているため、共用部分に当たります。
そのため、臭いが気になる場合も勝手に交換できません。
また、工事しなければならない場合は、大掛かりになるため、普段の生活に支障がでます。

専用部分は自分で工事する

配管は共用部分なので勝手に修理できません。
しかし、専用部分は自分で工事する必要があります。
専用部分の工事に関しては、マンションの配管構造に大きく関わります。
専用部分の配管は、床のコンクリートを通っている「床スラブ貫通タイプ」と、コンクリートの上を通っている「床スラブ上配管」の2タイプに大きく分かれています。
床スラブ貫通タイプは、共用部分のコンクリートに干渉しているので、手を加えられません。
一方で、床スラブ上配管は共用部分に関係ないため、メンテナンスを自ら行わなければなりません。
床スラブ上配管がサビなどで腐食し、嫌な匂いが出ている場合は、メンテナンスが必要です。
サビを放っておくと、腐食が進んでしまい取り返しがつかないことになってしまいます。
こうなると、専用部分の配管を全て入れ替える大掛かりな工事になってしまい、費用も高くなります。

中古マンションの配管は自分でもチェックする？

配管の専用部分の状況は自らチェックする

共用部分は管理人がチェックしてくれますが、専用部分は自ら配管のチェックを行わなければなりません。
管理人は、マンション全体の管理をしなければなりませんが、各部屋の配管のことまでは気にかけていない可能性も高いです。
管理人がチェックしてくれているからといって安心するのではなく、自分で定期的に確認することも重要です。

配管の交換にかかる費用とは

配管交換にかかるコストは、一般的に約30万円と言われています。
しかし、配管工事をするために、周囲の壁や床を一度解体し、修復するための工事費用も必要になります。
そのため、結果的に50万円から100万円ほどの費用がかかります。

配管交換はリノベーションと同時にするのがおすすめ

配管の交換が必要だと分かっていても、交換のために周囲の壁や床を取り壊してしまうのは、費用や時間がもったいないと感じる方は多いでしょう。
そこでおすすめなのが、配管交換とリノベーションを同時に行う方法です。
中古マンションは、築年数も長く、気になる箇所も多いです。
そのため、配管交換とリノベーションを同時に行うことで、壁や床の工事も効率的に行えます。